Сразу определимся с понятиями. Говоря о прописке, мы подразумеваем регистрацию, которая производится по месту жительства (проживания). Соответственно она непосредственно зависит от наличия самого права проживания. На практике покупка «вслепую», когда покупатель не осведомлён о наличии зарегистрированных жильцов, практически не встречается. Это связано с тем, что по сложившейся традиции в договоре купли-продажи отражают всех старых жильцов и предусматривают обязанность продавца и членов его семьи сняться с регистрационного учёта. Связано это с тем, что, как правило, выписка происходит уже после совершения сделки купли-продажи. Хорошо, если продавец добросовестный и сам снимается с учёта. Однако не всегда всё проходит гладко. Например, приобрёл покупатель квартиру с прописанными жильцами, выждал оговорённый договором срок, но продавец не спешит сниматься с учёта, на просьбы не реагирует. Что же делать в таком случае? Вариант один — выписать через суд, обратившись с иском (к продавцу и членам его семьи) о признании утратившим право пользования жилым помещением. Почему не о снятии с учёта? Всё просто: основания для регистрации прекращаются одновременно с правом проживания.

Обоснование иска должно содержать как минимум следующие аргументы: «По общим правилам в соответствии со ст. 292 ГК РФ смена собственника жилого помещения ведёт к прекращению у старых жильцов права пользования и проживания. Аналогичные нормы предусмотрены ст. 35 ЖК РФ, где говорится об обязанности освободить помещение (прекратить пользоваться им) бывшими хозяевами. В противном случае они будут выселены судом по иску нового собственника».

Однако не всех жильцов можно легко выписать по решению суда. Существует категория лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением даже после смены собственника. Таких выписать можно только в исключительных случаях. Обязанность указать таких лиц в договоре предусмотрена ст. 558 ГК РФ. К таковым субъектам относятся лица: — пользующиеся жильём по завещательному отказу; — отказавшиеся от приватизации жилого помещения, однако имевшие на это право; — получающие ренту по договору пожизненного содержания с иждивением с привязкой к конкретной квартире.

Указание данных лиц в договоре является существенным условием, несоблюдение которого приведёт к тому, что сделка будет считаться незаключённой и соответственно не будет порождать правовых последствий. Такая ситуация крайне опасна для покупателя, потому что квартиру придётся вернуть, а уже переданные денежные средства придётся взыскивать через суд.

Чтобы избежать неприятностей при покупке квартиры, необходимо проверить всю информацию об объекте и как минимум запросить выписку из ЕГРН о правообладателях и обременениях, а также выписку из домовой книги (или справку о зарегистрированных лицах), в которой будут указаны все прописанные лица. И обязательно пользуйтесь своим правом на свободу заключения договора: прописывайте подробно, кто и в какой срок должен сняться с регистрации, а за нарушение данной обязанности предусматривайте штрафы.